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Renditeobjekte im Ausland – Worauf sollte man achten?

Mallorca Renditeobjekte

Die Tatsache, dass die niedrigen Zinsen derzeit kaum noch Optionen für lukrative Anlagen bieten, treibt immer mehr Investoren in Renditeobjekte im Ausland. Dabei handelt es sich zumeist um Immobilien in Form von Ferienwohnungen. Doch was sollte man bei solchen Investitionen beachten?

Der Traum vom Ferienhaus ist nicht neu

Ferienhäuser waren früher etwas für Menschen, die sich ein eigenes Domizil am bevorzugten Ferienort für die eigene Nutzung schaffen wollten. Doch bei ausschließlicher Selbstnutzung sorgt der Leerstand natürlich für eine Schmälerung des Ertrags, selbst wenn die Immobilie an sich über die Jahre an Wert gewinnen sollte.

Wesentlich lukrativer ist es, die Ferienhäuser zu vermieten. Das steht einer Eigennutzung natürlich nicht unbedingt im Wege, denn das lässt sich zeitlich im Bedarfsfall abstimmen. Tatsächlich suchen die meisten Investoren Renditeobjekte im Ausland, um sie ganzjährig zu vermieten. Warum ist das Ausland für Renditeobjekte im Bereich der Ferienhäuser aber so attraktiv?

Das liegt zum einen daran, dass Immobilien in manchen Urlaubsländern erheblich günstiger zu haben sind als etwa an der Nordsee oder in den Alpen. Zum anderen ist eine ganzjährige Nutzung gerade bei Objekten in Deutschland sehr wetterabhängig. So stehen Ferienwohnungen an der See im Winter meist leer und Skihütten sind im Sommer seltener gefragt.

Abweichungen von der Norm gibt es natürlich immer; so sind attraktive Berghütten, die zum Beispiel an einem See mit großem Freizeitangebot liegen, sowohl im Sommer als auch im Winter bestens zu nutzen. Die Zahl solcher Ziele ist jedoch begrenzt, weswegen viele Investoren nach Alternativen im Ausland suchen.

Wetterbedingungen sind also ein entscheidender Faktor für die Frage, ob ein Renditeobjekt im Ausland ganzjährig lukrative Erträge abwerfen kann. Solche Bedingungen sind beispielsweise bei Immobilien auf Mallorca gegeben. Hier wächst der Immobilienmarkt seit Jahren stetig weiter. Und obwohl die Nachfrage durch Investoren aus aller Herren Länder (darunter Briten, Deutsche, Spanier, aber inzwischen auch Chinesen) die Preise ebenfalls klettern lässt, liegt das generelle Niveau des Ferienhaus-Marktes auf Mallorca noch immer unter dem von 2007 – also vor dem Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise, die letztlich Ausgangspunkt für die heutige Niedrigzinspolitik war.

Begrenztes Inselwachstum macht Immobilien langfristig teurer

Die Investition im Ausland kann große Vorteile mit sich bringen. Gerade auf Mallorca wurden die Voraussetzungen für eine Nutzung von touristischem Wohneigentum als Ferienwohnung in den letzten Jahren deutlich verbessert. So ist es durchaus möglich, eine selbst genutzte Immobile während der Zeiten des Leerstandes als Feriendomizil an andere zu vermieten. Solche Lizenzen waren früher schwer zu bekommen, heute ist das einfacher.

Die Frage ist, wie lange dieser Boom anhalten kann. Natürlich ist das mit Prognosen immer so eine Sache, aber generell kann man wohl erwarten, dass auch in Zukunft zahllose Touristen die Insel Mallorca aufsuchen werden, um dort ihren Urlaub zu verbringen. Gleichzeitig ist das Wachstum allerdings auch begrenzt, was den Zuwachs an neuen Wohnungen angeht.

Da die Insel nicht erweitert werden kann und Bauvorschriften die Bebauung der landschaftlich geschützten Areale verhindern, wird attraktives Bauland immer knapper und somit teurer. Das gilt selbstverständlich auch für die langfristigen Prognosen für die Preisentwicklung von Immobilien. Umgekehrt könnte ein Einbruch bei den Touristenzahlen aber auch sehr schnell für Hunderte von leerstehenden Ferienwohnungen sorgen.

Ein gewisses Risiko ist also auch bei diesen Investitionen nicht von der Hand zu weisen. Bei der Frage, wo man am besten eine Ferienwohnung errichtet, sollte man sich von mehreren Aspekten leiten lassen. Die abgelegenen Fincas, auf denen man seine Ruhe hat, haben ebenso ihr dankbares Publikum wie die in Strandnähe gelegenen Ferienwohnungen, in denen man rund um die Uhr abfeiern kann.

Ist eine (zeitweise) Eigennutzung gewünscht, sollte man dies bei der Wahl der Lage natürlich berücksichtigen. Saisonale Unterschiede sind auf Mallorca zwar nicht so ausgeprägt wie andernorts, aber es gibt auch hier bestimmte Stoßzeiten, zu denen alles ein bisschen anders ist als normalerweise.

Heute legen die Leute ihr Geld anders an als noch vor 15 Jahren

Die Anleger selbst haben sich in den letzten Jahren stark gewandelt. Waren es früher vor allem Rentner und Pensionäre, die sich einen Winterwohnsitz auf Mallorca kauften, sind es heute Investoren im mittleren Lebensalter, die einen Überschuss an Vermögen sinnvoll investieren wollen. Die Eigennutzung steht dabei kaum oder überhaupt nicht mehr zur Debatte.

Rund 75 Prozent aller Investoren sehen Renditeobjekte im Ausland mittlerweile vor allem als reine Geldanlage, die sie vermieten möchten. Früher war der Gedanke an eine Vermietung der Ferienimmobilie noch eine echte Ausnahme.

Kapitalanleger profitieren dabei von der Tatsache, dass andere Anlagen kaum noch Renditen erwirtschaften, aber gleichzeitig die Zinsen für Hypothekenkredite sehr gering sind. Obwohl sich jedoch ein Sparkonto schon lange nicht mehr lohnt und in naher Zukunft sogar mit Strafzinsen belegt werden wird, sollte der Kauf einer Ferienimmobilie gut überlegt sein.

Steuerpflicht und Nebenkosten nicht vergessen

Denn selbst, wenn man eine Eigennutzung in Betracht zieht, bleibt die Tatsache bestehen, dass Familien im mittleren Lebensalter nur über eine begrenzte Zeit für Urlaube verfügen, die zudem oft noch an die Schulferienzeit gebunden ist. Kann man eine solche Immobilie also nicht mehr als zwei bis drei Wochen im Jahr selbst nutzen, ist die Investition nur dann rentabel, wenn man tatsächlich eine Fremdvermietung vorsieht.

Andernfalls laufen die Nebenkosten für Instandhaltung und andere Dinge der Rendite davon. Das ist zwar auch von lokalen Faktoren abhängig, aber Steuern und andere Kosten lassen sich nun einmal nicht vermeiden.

Übrigens sollte man bei den Steuern auch nie vergessen, dass bei einer Weitervermietung die diesbezüglichen Erträge steuerpflichtig sind. Allerdings kann man auch Kosten geltend machen, die das vermietete Ferienhaus verursacht. Hierbei ist auf die Besonderheiten der jeweiligen Länder zu achten, in denen das Haus steht. Denn die Steuervorschriften unterscheiden sich nicht nur zwischen Deutschland und Spanien, sondern zum Beispiel auch in verschiedenen Bundesländern, etwa bei der Besteuerung eines Zweitwohnsitzes.

Gerade im Hinblick auf Steuersparmodelle sollte also vor der Kaufentscheidung das Gespräch mit einem erfahrenen Steuerberater gesucht werden, der sich auch mit Investitionen im Ausland gut auskennt.

Die Katze im Sack birgt ein großes Verlustrisiko

Das Verlustrisiko ist natürlich immer ein Thema, insbesondere bei Renditeobjekten, die (zumindest zum Teil) über Kredite finanziert werden. Hierzu muss man sagen, dass viele Finanzierungen im Ausland nicht immer den Standards deutscher Banken und der Einlagensicherung unterliegen. Im EU-Ausland (zu dem auch Mallorca gehört) hat man da schon etwas mehr Sicherheit, zumal auch viele deutsche Banken in diesen Markt investieren.

Je exotischer die Anlage, desto höher das Risiko. Und das gilt nicht nur für die Finanzierung. Bei Neubauten können Ärger mit dem Architekten, der Bauausführung, fehlenden Genehmigungen und vieles mehr die Inbetriebnahme einer Immobilie verzögern. Eine Gefahr, die beim Kauf einer bestehenden Immobilie nicht besteht.

Jedoch sollte vor dem Kauf mit gleicher Sorgfalt an die Frage von Schäden und Folgekosten herangegangen werden wie beim Kauf einer normalen Immobilie in Deutschland. Gerade die Urlaubsstimmung, der man sich bei der Besichtigung einer Ferienwohnung nicht entziehen kann, sorgt häufig für eine lockere Einstellung beim Käufer. Man sollte sich also nie zu einer voreiligen Unterschrift verleiten lassen, ohne genau zu wissen, worauf man sich einlässt.

Fazit: Vermögen lässt sich im Ausland mit höheren Renditen anlegen

Obwohl das Risiko je nach Anlageziel höher ausfallen kann als bei vergleichbaren Objekten in Deutschland, sind Renditeobjekte im Ausland nach wie vor eine gute Möglichkeit, der Niedrigzinsfalle zu entkommen. Schrumpfendes Vermögen auf Anlagekonten, die nicht einmal mehr die Inflationsrate ausgleichen, kann durch intelligente Anlagen in Ferienwohnungen und andere Investitionsobjekte wieder zum Wachsen gebracht werden – sofern man die Risiken und Besonderheiten des örtlichen Marktes berücksichtigt.      


Bildnachweis: Thinkstock / SimonDannhauer


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